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万达广场A5公寓究竟是干啥的？？？？？？？看完这篇你就懂了！

你是不是也刷到过种种“万达广场A5公寓”的广告？？？？？？？?一会儿说是商住两用，，，，，一会儿说能投资收租，，，，，甚至有人喊“买了就能躺着赚钱”……究竟这地方是住人的、开公司的，，，，，照旧拿来炒房的？？？？？？？今天我就用明确话给你捋清晰，，，，，看完保准你门儿清！

? 第一问：这地方究竟是住人照旧办公的？？？？？？？

说白了，，，，，万达A5公寓是既能住人又能开公司的“百变空间”。。。。别看它名字里有“公寓”，，，，，和咱平时住的住民楼可纷歧样！它的土地性子是商业用地（40年产权），，，，，但开发商把房间设计成带厨房、卫生间的栖身名堂，，，，，相当于披着商业外衣的“伪住宅”。。。。

? 现适用途大拆解：
1. 自住：适合不想住老破小、又想蹭万达商圈配套的年轻人；；；；；；；
2. 办公：中小公司省租金的神器，，，，，楼下就是阛阓和地铁；；；；；；；
3. 收租：包租婆最爱，，，，，周边白领租房需求嗷嗷待哺。。。。

举个栗子：我有个朋侪去年买了套45㎡的，，，，，简朴装修成复式Loft，，，，，下面当美甲事情室，，，，，上面自己住，，，，，每个月赚的钱恰恰抵月供。。。。不过！这类屋子不可落户，，，，，小孩上学就别指望了。。。。

? 第二问：买这里真的能赚钱吗？？？？？？？

先泼盆冷水——没有稳赚不赔的生意！但为啥尚有人抢着买？？？？？？？咱们用数听语言：

| 优势 | 危害点 |
|-------------------------|-------------------------|
| 租金比周边小区高15%? | 首付比例要50%起? |
| 万达自带流量（日均5万客流量）?♂? | 商用水电费贵到肉疼? |
| 转手免增值税（满2年）? | 二手生意税费高达20%? |

我专门跑去中介那儿打探过，，，，，现在50㎡的户型月租能到4500块，，，，，租客主要是周围上班的年轻白领和小微创业者。。。。不过要注重——这地方周边已经有6个同类公寓在抢客源，，，，，今年空置率比去年涨了3个百分点。。。。

? 第三问：三类人万万别碰！三类人赶忙冲！

? 劝退人群：
1. 指望升值暴富的（商业地产升值速率跑不赢住宅）；；；；；；；
2. 家里有娃要上学的（没学位！没学位！没学位�。。。。�；；；；；；；
3. 贷款压力大的（首付高、贷款年限短）。。。。

? 适合人群：
1. 手里有闲钱想疏散投资的白领；；；；；；；
2. 自由职业者/事情室主理人（省下办公室租金）；；；；；；；
3. 准备做长租生意的老司机。。。。

有个粉丝给我发私聊，，，，，说他2020年200万买的，，，，，现在挂牌240万挂了半年没卖掉，，，，，但租金倒是一直稳固，，，，，算下来年化回报4.2%，，，，，比存银行强点。。。。你看，，，，，这就是典范的“食之无味弃之惋惜”。。。。

? 独家干货：5分钟学会算账

买不买要害看这三点：
1. 租售比=年租金/总房价（≥5%才划算）；；；；；；；
2. 空置危害=周边同类项目数目×1.5%；；；；；；；
3. 持有本钱=月供+物业费+折旧费（每年约房价的3%）。。。。

拿套200万的屋子举例：
- 月租8000元×12月=9.6万年租金
- 9.6万/200万=4.8%回报率
- 减去每年6万的持有本钱（200万×3%）
- 现实净收益只剩3.6万，，，，，回报坦率接腰斩到1.8%！

看懂没？？？？？？？要是租不到高价，，，，，分分钟变赔钱货！

? 别人不敢说的潜规则

上个月我去实地踩盘，，，，，销售小哥倒是实诚，，，，，私下说：“哥，，，，，真想投资就去买C区，，，，，那里入驻了美团和字节的办公点，，，，，比A区好租多了。。。。”你看，，，，，会选的吃肉，，，，，不会选的连汤都喝不上！

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独家数据洞察：
据内部人士透露，，，，，2023年上半年万达A5公寓成交价较峰值下跌12%，，，，，但租金逆势上涨8%，，，，，说明这类资产正在从炒卖转向恒久持有市场。。。。小心那些还在忽悠“暴涨”的中介，，，，，真正的玩家已经最先玩“细水长流”的现金流游戏了。。。。

要是拿未必主意，，，，，教你个土步伐——直接去楼下便当店蹲点，，，，，问问外卖小哥最近哪栋楼快递最多，，，，，比看100份报告都管用！